 В объявлениях о продаже недвижимости часто пишут: «без обременений» или «имеется обременение». Так называют юридические ограничения, которые могут повлиять на права собственника. Рассказываем, какими бывают обременения, как они влияют на сделку и как их снять. А ещё [как проверить жильё перед покупкой](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-i-snyat-obremenenie-s-kvartiry) и обезопасить себя.

Обременения на квартире:  что это, как о них узнать и как снять

 Меня зовут Юлия Верклова. Я работаю руководителем SMM-направления Метра квадратного и недавно купила квартиру в Москве. Квартира эта непростая: с интересным прошлым и несколькими поколениями владельцев. Я давно мечтала о покупке именно такого жилья.

Оказалось, что покупка квартиры с историей сопряжена с рядом сложностей. Но мне помогли грамотный риелтор и сервис «Защита сделки». Благодаря им проблемы удалось разрешить, а я стала владелицей квартиры своей мечты. Рассказываю, как это было.


 И как в этом помогла Защита сделки



## Всё началось с романтической истории


В августе 2023 года ко мне переехал молодой человек из Владивостока, и мы решили купить квартиру. Перед отъездом он продал своё жильё, поэтому у нас собралась достаточно большая сумма на первоначальный взнос. У нас было несколько требований.

**Вторичная недвижимость. **Мы успели пожить в новостройке, и нам не нравились современные ЖК. Меня не привлекали большие дома с видом на такие же дома, постоянный ремонт у соседей и возможные сложности при неизбежной усадке здания. Хотелось чего-то более стабильного и прошедшего испытание временем.

**Низкая этажность. **Невысокие дома, на мой взгляд, живописнее и уютнее. А после современных домов-свечек это вообще невероятная красота.

**В историческом районе Москвы.** Пока что мы с молодым человеком живём в съёмной квартире между Бауманской и Электрозаводской. Это приятный район со старой кирпичной застройкой: мы любим гулять по Москве, смотреть на архитектуру и мечтать о жизни в таких домах. Поэтому в идеале мне хотелось купить квартиру именно в Басманном районе. Мы не хотели жильё на окраине или за чертой столицы.

Мне была доступна IT-ипотека с пониженной ставкой, но я настолько не хотела новостройку, что опцией в итоге не воспользовалась.


### Искали квартиру и наконец нашли


Мы просмотрели множество предложений о продаже жилья в Басманном районе. Большинство квартир здесь — сталинки в кирпичных домах, и стоит такое жильё дорого. 


> *Был случай, когда мы увидели объявление с ценой в 21 миллион рублей и подумали, что такую сумму хоть с трудом, но можем себе позволить. А потом оказалось, что эту квартиру продают на торгах, и 21 миллион — стартовая цена. Пришлось отказаться.*

Недорогие варианты тоже встречались, но в основном это были дома с деревянными перекрытиями, а мы хотели с железобетонными. Это тоже сузило поиск.

Я уже почти отчаялась, но тут появилось ещё одно объявление. Квартира за 16 миллионов рублей, в Сокольниках, в старом доме неподалёку от любимого нами Басманного района. Мы ухватились за это предложение и пошли смотреть.

Когда я увидела дом, то просто в него влюбилась. Он находится в историческом, очень живописном районе Сокольников, вокруг много интересных построек, а главное — сам дом расположен между Боевскими банями и Боевской богадельней. Более того, он находится в том же комплексе зданий, что богадельня, и изначально в этом доме жил её обслуживающий персонал.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/59a27ca5d4f752f5880741594aca3133.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Боевская богадельня — потрясающе красивое здание, построенное в 1890-х годах. А наш дом находится прямо по соседству с ней

</Image>


> 
*Сам наш дом — пятиэтажный, с огороженным двориком и необычным подъездом с мозаикой. В общем, мы сразу были впечатлены. А когда зашли в квартиру, почувствовали, что она «наша».*

Нас встретили риелтор и родственница владельцев квартиры — она помогала им с продажей. Квартира оказалась с советским ремонтом, золотыми обоями и множеством артефактов эпохи. Родственница собственников провела нам экскурсию и рассказала истории о доме, где прошло её детство.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d56efd9aebc237a2abfda8f3843be157.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

От квартиры оставалось ощущение, будто заглянули в прошлое. А ещё там был очень-очень древний кондиционер: я даже не знала, что в те времена они уже существовали


</Image>

Прежними владельцами этой квартиры были пожилые муж и жена. Тоже непростые люди: жена была переводчицей и как-то работала с самим Хрущёвым. В подарок ей в подъезде даже установили единственный в доме лифт. У пары не было детей, после смерти мужа квартира отошла жене, а после неё — дальним родственникам. Они и решили продать недвижимость. А мы, влюбившись в эту квартиру, приняли решение купить её.


### Долгая история собственности и проблемы со страховкой


Мы отправили заявку на ипотеку через сервис Метра квадратного, где её сразу разослали по нескольким банкам. В итоге ипотеку решили брать в ВТБ. Я зарплатный клиент этого банка, и мне предложили выгодные условия. К тому же мы запрыгивали в последний вагон перед повышением ключевой ставки, поэтому времени долго выбирать банк у нас не было. А ответ от ВТБ по заявке пришёл первым. Но тут начались сложности с квартирой.

* По завещанию муж и жена передали недвижимость двум родственницам, настолько дальним, что подтвердить родство было сложно.

* Наследство было свежее — собственница умерла осенью, а квартиру выставили на продажу уже весной. Могли объявиться другие потенциальные наследники и начать судебное разбирательство.

Банк настороженно отнёсся к сделке с недвижимостью такого возраста и с такой историей, поэтому отказал нам в титульном страховании. Оно действует в случае, когда добросовестный приобретатель теряет права собственности по не зависящим от него причинам. Скажем, если объявятся законные наследники, о которых ранее ничего не было известно. Без такой страховки процент по ипотеке был бы выше.


> *Мы долго думали и уже почти согласились оформить ипотеку без титульного страхования — и тут банк изменил решение. Теперь ипотеку без титула нам не одобряли.*


Мы веером разослали заявки во все страховые и получили целую охапку отказов. Везде или просто не хотели страховать такую квартиру, или требовали подтвердить родство.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b0df526114c563ef59116e1184709f48.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Страховые запрашивали документы о родстве, но риелтор со стороны продавца говорила, что нужные бумаги давно утеряны


</Image>

До нас квартиру смотрела ещё одна пара, и у них тоже возникла проблема с ипотекой. Эта пара, как и мы, продолжала пытаться, но безуспешно. А продавцы квартиры одновременно работали и с нами, и с ними.


<Notification>

В итоге риелтор сказала: «Давайте отменять сделку, мы продадим квартиру тем, кто сможет купить её без ипотеки». Ведь ипотеку на неё не дают.

</Notification>


### Мы не отчаялись

Когда мы поняли, что теряем квартиру мечты, я решила найти риелтора со своей стороны. Благодаря работе в М2 я знаю потрясающего специалиста — Наталью Ракчееву, амбассадора наших сервисов и большую сторонницу Защиты сделки. К ней я и обратилась.

Наталья оказалась невероятным профессионалом. За три дня она разобралась в документах, смогла найти и подготовить выписку из домовой книги, доказать родство и право наследования — и оформила нам титульное страхование квартиры.

Вот что говорит сама Наталья:


> Сделка была на волоске. Банк требовал титульное страхование предмета залога по рискам, и это было сложнее всего. Продавцы недавно получили квартиру в наследство, не являлись прямыми родственниками и были в преклонном возрасте. В большинстве случаев это стоп-фактор, и клиентам отказали все аккредитованные банком страховые.

> Мы в ручном режиме провели переговоры со страховыми компаниями, прислали пакет документов, ответили на все дополнительные запросы специалистов по оценке рисков. В результате нам ответили положительным решением. По сути, мы в ручном режиме отработали кейс. Для нас это была сложная задача, и мы с ней справились.


Наша ипотека была спасена. Но я решила, что с такими приключениями нужно перестраховаться, и договорилась с Натальей о Защите сделки. Причин было несколько:
* у нас был большой первоначальный взнос, а титульное страхование его не покрывает — хотелось дополнительно защититься
* обе наследницы квартиры — пожилые женщины, и мы боялись, что могут возникнуть вопросы об их дееспособности
* я сама работала в М2 и знала, что сервис полезный

[Защита сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-ya-pokupala-kvartiru-s-istoriei) стоила 24 900 рублей. В эту сумму входили тщательная проверка квартиры экспертами Метра квадратного и подготовка заключения с рекомендациями, стоит ли покупать недвижимость и какие пункты лучше указать в договоре. При каких-то сложностях нам бы выделили юристов, чтобы отстаивать наши интересы в суде. А если бы мы потеряли квартиру, Защита сделки компенсировала бы нам полную её стоимость.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/01ef8fdb614c0caef32ae08bee49fa85.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Я боялась, что в отчёте нам порекомендуют не покупать квартиру. Но заключение оказалось положительным, и мы получили сертификат о защите сделки


</Image>

Когда пришел отчёт, собственники квартиры подняли цену на 700 тысяч рублей. Для нас действовали прежние условия, но если бы сделка сорвалась, новые покупатели взяли бы недвижимость по завышенной стоимости. Всё это время объявление о продаже не убирали, и мы беспокоились, поэтому провели сделку довольно быстро.

И вот мы наконец подписали договор. Собственницы прошли психиатрическую экспертизу, прочитали вслух текст, а мы с их разрешения сохранили диктофонную запись как доказательство. Защита сделки будет действовать ещё 10 лет — даже если объявятся какие-то другие родственники, нам ничего не грозит.

  
### Что происходит сейчас

Мы заключили сделку в августе. Сейчас у нас ремонт — мы уже завершили этап демонтажа старой отделки и подготовили дизайн-проект. Пришлось снести часть стен, возведённых из какого-то материала на основе дерева: от возраста они стали хрупкими и нуждались в замене. А ещё в доме нет центрального отопления, и греть воду нужно на газовой колонке. Но мы были к такому готовы и не переживаем.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b90c3f1663bde378087194e5dec99db4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Изначальная схема квартиры и дизайн-проект ремонта — мы решили избавиться от длинных коридоров и изменить расположение проходов
</Image>



<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/df5d28e80cd53e01d8fa11c077c38636.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Мы довольны своим выбором. Но покупка такой квартиры — процесс с нюансами, и я хочу дать несколько советов тем, кто тоже решится брать вторичное жилье.

* Проверьте дом — находится он в очереди на демонтаж или нет, потому что низкие цены часто ставят на квартиры в домах под снос
* Познакомьтесь с соседями — пусть расскажут о доме и его особенностях, а вы заодно узнаете, что это за люди
* Будьте готовы, что расходы на ремонт окажутся высокими — советую проверять состояние пола и коммуникаций ещё перед покупкой, чтобы избежать сюрпризов
* Заручитесь помощью своего риелтора — специалист на стороне продавца может быть не заинтересован в вашей защите
* По возможности защититесь — в моем случае Защита сделки дала нам возможность спокойно спать. Лучше тщательно проверить всё перед покупкой и не волноваться

Ну а наш выбор вторичного жилья оправдался. Наши соседи — приятные улыбчивые люди, все знают друг друга, а дом находится в живописном месте и восхищает дизайнеров своей необычной планировкой. 

*Мы надеемся в следующем году закончить ремонт и переехать в новую квартиру. Желаю, чтобы и ваша мечта сбылась — и вы могли жить так, как всегда хотели.*





Как я покупала квартиру с историей

Внезапная повестка, бессонная ночь и четырёхчасовое заседание — эксперт Метра квадратного рассказывает, как удалось защитить права клиента, оказавшегося в центре судебной драмы. 

 на квартиру за 25 млн рублей

 Привет! На связи Инна — юрист и эксперт М2. Я занимаюсь [защитой сделок](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?utm_source=m2media&utm_medium=article&utm_campaign=M2_article_internal_b2c_rus_guaranteed_deal_all_no_event) в сфере недвижимости. Фильмы и сериалы сформировали у людей мнение, что только в уголовной сфере бывают по-настоящему интересные кейсы. Там всегда экшен, неоднозначные свидетели, строгие судьи, нечестные адвокаты и настоящая драма. Однако в нашей области накал страстей бывает не меньше! 

Сегодня поделюсь историей из своей совсем недавней практики. Клиентка чуть не лишилась квартиры за 25 млн рублей, поскольку мошенник использовал схему, которую невозможно было вычислить заранее и обезопасить себя. Спойлер: мы полностью отстояли жильё по закону — сейчас расскажу как. 


### Обман, который невозможно было увидеть заранее 


С точки зрения нашей клиентки, квартира при покупке была юридически чистой. Согласно документам, первый собственник у жилья появился в 2022 году, сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Никаких посредников не было, подозрений в каких-либо серых схемах тоже.

Однако впоследствии оказалось, что ещё за время строительства недвижимость пережила 5–6 уступок прав требования. То есть по факту её владельцы несколько раз менялись, но узнать об этом было практически невозможно: банально негде посмотреть, сколько раз и кем проводились такие операции.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fa57acbc82a57054504c24aec530d8d0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



<Notification>

#### Такая проблема — своеобразная «фишка» сделок с первичной недвижимостью. До завершения строительства дома считается, что жилья как такового не существует — только права на него. Первая запись в ЕГРН появляется лишь после окончания стройки, присвоения кадастрового номера и постановки на всевозможные учёты. То есть Росреестр просто не покажет переходы прав до этого момента. 



</Notification>

Наша клиентка покупала жильё, построенное по договору долевого участия, а в нём отражается только первый собственник. Когда же новую хозяйку вызвали в суд, оказалось, что с квартирой происходили кое-какие незаконные вещи и есть вполне реальная перспектива её лишиться. 

### Квартира со сложной судьбой

Чтобы разобраться в сути проблемы, нужно вернуться на восемь лет назад. В 2015 году застройщик начал возводить дом, и ему нужны были деньги. В такой ситуации компании часто продают права собственности на квартиры различным инвесторам и заинтересованным юрлицам. ‎«Физики» обычно в это не влезают — мало кто готов отдать миллионы рублей за площадку в чистом поле, где ещё даже котлована нет. 



<Notification>

#### Застройщик и заинтересованные компании заключают договоры между собой на тысячи квартир, а в итоге, как и любой другой актив крупного бизнеса, он может легко «потеряться», если кто-то из сотрудников захочет незаконно обогатиться. 




</Notification>



Именно так и произошло в нашем случае. Работник компании, которая приобрела у застройщика права собственности на 20 квартир, взял доверенность своего начальника и переписал их на своё юридическое лицо. Среди них было и жильё, которое спустя восемь лет купила наша клиентка. 

Пока в реальности жильё не было построено, никто и не замечал, что произошло что-то неладное. Правда вскрылась, когда застройщик обанкротился — в результате аудита обнаружилось, что несколько десятков квартир «‎пропали». 

На бывшего сотрудника завели дело — следствие ещё идёт, но в арбитражном суде уже признали, что квартиры украдены, первая сделка официально не существует. Те, кто владеют украденным, должны вернуть пострадавшему юридическому лицу 200 с лишним миллионов рублей. 

Однако компании неинтересны деньги — гораздо важнее квартиры. Их легче получить, да и стоимость жилья постоянно растёт. Так что недвижимость могли по закону отобрать: если имущество выбыло из владения собственника не по его воле, то он может забрать всё назад. 

### Клиентка, повестка, суд и адвокат

Письмо от клиентки с просьбой о помощи пришло на нашу электронную почту поздно вечером в будний день. Она решила посмотреть на свою квартиру, где на тот момент делался ремонт, и нашла в почтовом ящике иск — там было написано, что уже завтра в 10:00 будет рассматриваться дело о передаче недвижимости крупной компании. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1fdf6badd00e389db8a2c9bf6bb7f915.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

Естественно, появиться в суде уже с утра мы не могли — банально не было свободных юристов. Однако мы быстро разобрались в ситуации, подготовили все необходимые материалы и документы, а затем передали их клиентке. Работа шла буквально всю ночь. 

Владелица квартиры была в шоке: какая-то крупная непонятная компания хочет отобрать её жильё, которое она купила за большие деньги. Девушка испугалась, быстро нашла адвоката и попросила его сходить в суд. Как выяснилось уже потом, этот юрист не передал судье ни один из материалов, которые мы готовили. Он даже с ними не ознакомился. 


> ✅ Наша цель — разобраться с делом как можно быстрее. Клиентка нам ничего не платит — за защиту сделки она один раз уже отдала 24 900 рублей. Если мы вдруг проиграем, то будем обязаны вернуть ей сумму, за которую она купила квартиру. Именно поэтому мотивации разделаться со всей историей быстро и эффективно у нас было хоть отбавляй. 



> ❌ С адвокатами всё наоборот. Они обычно получают гонорар за каждое заседание. Чем дольше длится судебный процесс, тем больше денег юрист получит. Его задача — затянуть процесс, поэтому он постоянно сгущал краски, не давал конкретную информацию и просил 100 000 рублей за работу. При этом документы не показывал и ничего не объяснял. 



В итоге мы убедили владелицу квартиры отказаться от услуг адвоката и полностью довериться нам, а уже ко второму заседанию, которое было назначено через две недели, мы были готовы на все 100%. 

### Защищаемся и побеждаем

К новому заседанию мы подготовили аргументы по трём основным вопросам и собрали железобетонные доказательства, что никакого злого умысла у нашей клиентки не было, а сделка прошла полностью законно. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4399611bc6d1263dc39895d991d3661f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

1️⃣ Нужно было доказать судье, что уголовка против предполагаемого мошенника, изначально укравшего 20 квартир, никак не связана с нашим текущим делом. 

Как раз на обратном очень сильно настаивали оппоненты. Они хотели истребовать уголовное дело и только после его разрешения уже рассматривать наше, а это минимум ещё полгода судебной возни, что совершенно противоречило нашей стратегии. Мы очень долго спорили по этому вопросу, но судью всё-таки удалось убедить, что прямой связи между первоначальным мошенничеством и заключением последней сделки нет. 

2️⃣ Важно было доказать нашу правоту в сути спора. Ситуация была следующая: представитель юрлица говорил, что у него украли эти квартиры, он не изъявлял воли на их передачу, а доверенность подделали. Именно поэтому вне зависимости от того, у кого сейчас имущество, его нужно вернуть. 

Это, кстати, довольно сильный аргумент, который работает для любого имущества. Например, если у меня украли украшения, а на следующий день я их увидела в ломбарде, то мне их должны вернуть. И неважно, кто их принёс, сколько ломбард за них заплатил и какая была цепочка перепродаж.

Был далеко не нулевой шанс проиграть. Нашим спасением стал тот факт, что на момент возможного мошенничества квартиры ещё не существовало — ведь дом только начинал строиться. Именно поэтому украли восемь лет назад не квартиры, а права на них. А вот на подобные нематериальные объекты нормы права, про которые я писала выше, не распространяются. 

3️⃣ Обязательно нужно было доказать, что на момент покупки квартиры наша клиентка не знала и не могла знать, что с ней есть такие проблемы. Это подтвердил наш отчёт по защите сделки — судья его очень внимательно читала. В нём мы как раз писали, что всё проверили, заказали нужные выписки и пришли к выводу, что объект ‎«чистый». 

Ещё нам на руку сыграл тот факт, что клиентка рассчиталась за квартиру по безналу. Наличные деньги намного сложнее отследить и трудно доказать, что они в реальности были, так что это серьёзный фактор риска. А вот банкам суды ещё как верят. 



<Notification>


#### В итоге наши аргументы убедили судью — всё решилось за одно заседание! Правда, шло оно долго: примерно четыре с половиной часа. Это большая редкость — обычно у судей очень много дел, но для нас она выделила целый день. Я лично рассчитывала, что на всё уйдёт минимум четыре заседания. 



</Notification>



### Выводы и рекомендации от юриста М2

В качестве бонуса собрала для вас несколько советов. Они не уберегут от попадания в похожую историю, но помогут выйти из неё с меньшими потерями. 


> **Перед покупкой всегда заказывайте проверку квартиры с изложением в письменном виде. Нужен именно профессиональный отчёт, что с жильём всё окей.** Если вам не повезёт и дело дойдёт до суда, то простым заявлениям в стиле «Ну, мы тогда глянули на документы, и всё было нормально» никто не поверит. 


> **Рассчитывайтесь только по безналу. **Как я уже писала выше, это один из главных критериев добросовестности покупателя с точки зрения суда.



> **Если дело доходит до суда, то пользуйтесь услугами юристов, которые специализируются на недвижимости.** В заседании участвовали несколько юристов других ответчиков, которые откровенно «плавали» в вопросах из нашей сферы, — это даже судья замечала. 



Кстати, если вам понравился формат судебной драмы по вопросам недвижимости, то прочитайте [другой наш текст в блоге](https://m2.ru/media/article/kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda/). Он тоже прекрасно доказывает, что даже полностью законная сделка может обернуться судом. 





Судебный кейс: как мы защитили права клиента

В некоторых случаях законная сделка с жильём может обернуться судом. Именно это произошло с владельцем одного таунхауса. 

Расскажем, чем закончилась эта история и как застраховать себя от всех рисков. 

И как в этом помог сервис Метра квадратного

Покупка недвижимости вызывает у многих людей как минимум волнение. Это понятно: сумма большая, документов — много, и каждый из них нужно проверять. Только по итогам 2021 года в России было зарегистрировано [более 700 000 судебных дел](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai), связанных с недвижимостью. И это только гражданское производство. 

Самым уязвимым звеном сделок с недвижимостью является покупатель. Именно ему нужно проверить всё до мельчайших подробностей в истории объекта, изучить документы до последней запятой и обеспечить безопасность расчётов. Нередко на практике это превращается в полноценное испытание нервов и силы воли. 


<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Что такое недействительная сделка](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


И если с проверкой документов всё довольно просто — юристы давно разобрались с форматом договоров — то с проверкой самого объекта дела обстоят сложнее. И именно история объекта недвижимости может стать причиной, по которой суд признает сделку недействительной. 

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>

Самое неприятное, что такие ситуации происходят внезапно, предугадать их почти невозможно. Поэтому собственникам часто приходится тратить дополнительные деньги на экстренную помощь юристов и оплату судебных расходов. 

Чтобы такого не происходило, в Метре квадратном разработали сервис [«Защита сделки»](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda). Он работает очень просто: клиент выбирает объект, его проверяют юристы и дают экспертное заключение о безопасности сделки. 


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d818488e46e591e7e878a637798430b9.png"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Фрагмент экспертного заключения от Метра квадратного 

</Image>

Также юристы дают рекомендации о том, что необходимо проверить и выяснить прежде, чем эту сделку заключать. Если клиент следует этим рекомендациям и заключает сделку, то он получает сертификат защиты сделки. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5db2728ef7c11393371cc1ac9e59fa44.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Пример сертификата Защиты сделки

</Image>


Этот сертификат подтверждает, что в течение десяти лет с момента сделки Метр квадратный берёт на себя решение любых вопросов и проблем, которые могут возникнуть с недвижимостью. Вплоть до защиты интересов клиента в суде. И это ещё не всё. 



<Notification>

 Если даже не удастся выиграть дело в суде, М2 вернёт клиенту все деньги, которые он потратил на покупку этой недвижимости

</Notification>

Также в [Защиту сделки](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-sokhranit-nedvizhimost-kogda-delo-doshlo-do-suda) входит составление ДКП, безопасные расчёты, электронная регистрация сделки и неограниченное количество проверок и консультаций. То есть после оплаты услуги клиент может поручить экспертам М2 проверку разных объектов до тех пор, пока не выберет подходящий. Другими словами, это действительно полная защита сделки. 

С момента создания Защиты сделки прошло 4 года. И за это время страховых случаев не было — до недавнего времени. Зато когда такой случай всё-таки произошёл, сервис Метра квадратного помог клиенту сохранить недвижимость и защитить свои права. Без дополнительных трат на юриста. 


## История одного таунхауса 

В январе 2022 семейная пара решила купить таунхаус и использовала сервис «Защита сделки», чтобы обезопасить свою покупку на 10 лет. И вот в конце августа гарантийный случай всё-таки наступил — у новых владельцев дома возникли проблемы с правом собственности.



<TwoColumns.Container>

<TwoColumns.Side linkUrl="https://m2.ru/media/article/chto-takoe-nedejstvitelnaya-sdelka-i-chem-eto-grozit/">

[Юрист М2 Инна Красовская рассказала «Известиям» о том, как обезопасить себя при покупке жилья](https://iz.ru/1481361/inna-krasovskaia/nadezhnyi-sluchai)

</TwoColumns.Side>

<TwoColumns.Body>


При проверке недвижимости эксперты Метра квадратного изучили её прошлое и узнали о количестве перехода права собственности. Один застройщик в 2014-2015 годах построил 50 таунхаусов в коттеджном посёлке и в 2015 продал их другой компании. Далее последовала череда переходов права собственности. Но вот чего никто не мог предусмотреть, так это того, что в 2021 году первый застройщик объявит себя банкротом, а вторая компания окажется с ним аффилирована.

</TwoColumns.Body>

</TwoColumns.Container>


На этом основании в  2022 году конкурсный управляющий решил оспорить самую первую сделку 2015 года. Таким образом право собственности клиентов Метра квадратного попало под угрозу, несмотря на то, что с момента проведения «спорной» сделки прошло 8 лет (так бывает, сроки исковой давности 3 года могут быть восстановлены). Скрытые риски — вроде внезапного банкротства продавца — невозможно выявить заранее, а в нашей ситуации ещё и право собственности переходило от одного юрлица к другому пять раз. 



<Notification>

Подробности этой истории можно узнать из [видео](https://youtu.be/zDHS2oGWwwk)

</Notification>



## Защита в действии 

Клиенты сразу обратились по гарантии к экспертам сервиса «Защита сделки». Юристы Метра квадратного изучили ситуацию и выяснили, что в рамках дела о банкротстве на все таунхаусы в посёлке был наложен запрет на регистрационные действия. Такое ограничение не позволяет владельцу распоряжаться имуществом, например, продавать или дарить его.

Юристы М2 вступили в дело, чтобы защитить законные права клиента. Они обратили внимание суда на то, что срок давности оспаривания сделки истёк, а право собственности переходило несколько раз. А вот добросовестность и финансовая устойчивость нынешнего владельца недвижимости не вызывает сомнений. В итоге суд принял доводы и снял обеспечительные меры. 

<Blockquote
  author="Инна Красовская, создатель и руководитель сервиса «Защита сделки», юрист Метра квадратного"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>

«Мы выиграли в суде и сняли арест с таунхауса клиента. Это первый и пока единственный положительный результат среди владельцев пятидесяти коттеджей, на которые наложены ограничения. При этом, благодаря Защите сделки, клиент не потратил ни копейки на неожиданный судебный процесс, сохранил время и нервы. 

Недвижимость — очень значимая покупка в жизни человека, к такой сделке надо относиться серьёзно: всё внимательно проверять, правильно проводить сделку и в случае суда — обращаться к лучшим юристам. Именно эти три элемента обеспечили успешный результат в нашем примере. 


Это показывает, что гарантийный пакет стоимостью в несколько десятков тысяч рублей помогает сберечь миллионы. Не пренебрегайте тщательной проверкой и по возможности защищайте свою сделку — мы в Метре квадратном предусмотрели эти услуги, ими могут воспользоваться покупатели недвижимости любой стоимости».

</Blockquote>


## Запомнить


Если вы планируете покупку недвижимости или помогаете кому-то в этом непростом деле, не помешает проявить дальновидность. Чаще всего сложности в сделках с недвижимостью кроются в истории объекта или в информации, которую скрывает недобросовестный продавец — он может умолчать, что на самом деле половина квартиры принадлежит его супругу (настоящему или бывшему), другим наследникам, его детям (в случае, например, с материнским капиталом) или даже предыдущим собственникам (если сейчас права оспариваются в суде). 

А ещё бывают риски, которые заранее предусмотреть невозможно, они могут возникнуть после истечения срока исковой давности и быть такими запутанными, что без группы юристов разобраться в них будет просто невозможно.

Застраховаться от подобных ситуаций на десять лет вперед — разумный шаг, когда речь идёт о десятках миллионов рублей.

Как собственнику удалось сохранить недвижимость, когда дело дошло до суда

К 2020 году число крупных мошенничеств с недвижимостью выросло на [33%:](https://tass.ru/nedvizhimost/10722905) аферисты подделывают документы и сами собственники при продаже обманывают покупателей.


Семь случаев, когда продавец может вернуть себе квартиру 


Какие сделки на вторичке чаще всего оспаривают в суде

 В советское время все квартиры, за исключением кооперативных, были государственными. Их нельзя было купить или продать, поэтому, чтобы улучшить жилищные условия, квартиры обменивали. Всё изменилось, когда в июне 1991 года [приняли закон о бесплатной приватизации](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/). Появилась частная собственность и рынок недвижимости, а обмен государственными квартирами стал встречаться всё реже. Но квартиры меняют и в наше время по договору мены. Этот обмен похож на куплю-продажу, но со своими особенностями, — об этом мы и расскажем в статье. 




 Статья для тех, кто не хочет рисковать

Как обменяться квартирами


При покупке вторичного жилья всегда есть риск столкнуться с мошенниками. Например, они могут подделать документы, «умолчать» о других собственниках и так далее. Если дело дойдёт до суда, то решающим фактором в пользу покупателя станет его добросовестность: ему придётся доказывать, что он предпринял всё возможное, чтобы проверить продавца и недвижимость, убедился в законности сделки перед покупкой.

Подробнее о том, как это сделать, рассказали эксперты экосистемы недвижимости «Метр квадратный». 


Правила безопасности при сделках с жильём


## Правило 1. Проверьте продавца

В первую очередь убедитесь, что перед вами действительно собственник жилья. Для этого попросите паспорт и проверьте его подлинность на сайте [Главного управления по вопросам миграции МВД России](http://xn--b1afk4ade4e.xn--b1ab2a0a.xn--b1aew.xn--p1ai/info-service.htm?sid=2000) — мошенники могут подделать и этот документ. Для большей уверенности сверьте его с водительскими правами или СНИЛС.

** Судебные дела**

Обязательно проверьте, есть ли открытые судебные дела в отношении квартиры или продавца. Вот что должно насторожить:

> на продавца заведено уголовное дело;

> продавец является фигурантом дела, связанного с оспариванием права на квартиру, —  например, это может быть иск от одного наследника к другому;

> любые судебные дела, связанные с долговыми обязательствами продавца на сумму более 50% от стоимости квартиры. 
 
В рамках этих судебных дел продавцу могут выдвинуть любые требования, в том числе имущественные. Например, может выясниться, что при продаже не учли интересы наследников. Или у продавца могут отобрать недвижимость в счёт оплаты долгов, а сделку по продаже признают недействительной. 
 
Проверить наличие судебных дел можно на сайтах www.sudact.ru или на www.ras.arbitr.ru. Имейте в виду, что суды могут скрывать персональные данные фигурантов дела, но попробовать всё-таки стоит. Также рекомендуем подключить юристов — он сможет оценить риск по любому судебному делу. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/89287570ca59fc094de852c9a91832cd.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Введите фамилию продавца в поле «Текст документа» на сайте [sudact.ru](https://sudact.ru/)
 

</Image>

 
Ещё стоит насторожиться, если продавец выступал истцом по множеству дел. Например, часто подавал в суд на соседей или ЖКХ. Это может быть косвенным свидетельством его неадекватности, а значит, сделку впоследствии тоже могут оспорить.

** Долги и банкротства**
 
Убедитесь, что у продавца нет задолженностей по исполнительному производству. Сделать это можно на сайте www.fssp.gov.ru. Если за продавцом давно охотятся приставы, то покупать жильё у него небезопасно. Кроме того, продавец может подать документы [о признании себя банкротом](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/5ed553cc78492a7a58772f2e0435fd30413ef2dc/), либо это может сделать кто-то из его кредиторов. Если купить квартиру у человека, который обанкротится в течение 3-х лет после сделки, суд может отобрать жильё за долги. Покупатель пополнит список кредиторов и ему останется только ждать, когда вернут деньги.
 
На сайте [Единого федерального реестра сведений о банкротстве](https://bankrot.fedresurs.ru/) можно проверить, не начата ли в отношении продавца процедура банкротства. 
 
** Дееспособность и сделкоспособность продавца**
 
Важно проверить дееспособность и сделкоспособность продавца. Это два разных термина, которые часто путают. Дееспособность — это когда человек несёт ответственность за свои действия и осуществляет гражданские права и обязанности. Сделкоспособность означает, что человек не только дееспособен, но и трезво оценивает ситуацию и может участвовать в сделке. Например, во время подписания договора купли-продажи (ДКП) не находится под воздействием наркотиков или сильных антидепрессантов.
 
Если суд сочтёт участника сделки недееспособным или несделкоспособным, то признает недействительной и сделку. В этом случае покупателю придётся вернуть квартиру продавцу, который может к этому времени уже потратить деньги. 
 
Чтобы оценить дееспособность и сделкоспособность продавца, желательно запросить справки от психиатра и нарколога. Подробнее о том, как это сделать, читайте в [нашей статье](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhny-spravki-iz-narkologii-i-psihdispansera/). 


## Правило 2. Запросите у продавца необходимые документы на квартиру

Они делятся на две группы — правоустанавливающие и правоподтверждающие. 

К правоустанавливающим документам [относятся](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_218074/0cd00f81b100263fe7acda45ec7bdd254c748435/): 
 
> свидетельство о приватизации;

> договор купли-продажи;

> договор обмена;

> свидетельство о праве на наследство;

> договор долевого участия;

> договор ренты;

> договор дарения;

> решение суда.
 
Правоподтверждающий документ — это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Из неё можно узнать, есть ли у продавца право собственности на квартиру, дом или участок земли. Там же указаны адрес и площадь объекта, есть ли обременения, количество собственников. Прежде всего обратите внимание на:
 
> правообладателей — это все люди, которые имеют права на жильё;

> вид, номер, дату и время государственной регистрации права; 

> документы-основания — те, на основе которых продавец зарегистрировал право собственности. 
Например, ДКП или свидетельство о наследовании;

> ограничения прав и обременения недвижимости — арест, аренда или ипотека. 
 
Что ещё стоит узнать в выписке из ЕГРН, мы подробно рассказали в [этой статье.](https://m2.ru/media/article/zachem-nuzhna-vipiska-iz-egrn-i-kak-yei-polzovatsya/)



<Notification>

До 2016 года вместо выписки ЕГРН владелец жилья получал в Росреестре свидетельство о праве собственности. Если документ был утерян после 2016 года, у собственника должна быть выписка из ЕГРН.

</Notification>

Помните, что мошенники всегда могут подделать документы на недвижимость. Качественную подделку не всегда распознает даже юрист. Советуем проверять документы в комплексе — удостоверяющие личность продавца и жилищные. Если какой-то документ или все сразу вызывают сомнения, от сделки лучше отказаться.
 

## Правило 3. Проанализируйте документ-основание из выписки ЕГРН

Если продавец получил квартиру по наследству, попросите его показать свидетельство о вступлении в наследство или завещание. Проверьте, не указаны ли там другие наследники, и сравните кадастровые номера в разных документах на квартиру.

Если основание — это  договор купли-продажи, посмотрите, нет ли там сомнительной информации и несоответствий. 

Примеры, когда стоит насторожиться:

 > продавец купил квартиру пару месяцев назад, но уже хочет её продать; 

 > квартира несколько раз переходила от одного собственника к другому.

В практике экспертов Метра квадратного была ситуация, когда ДКП на продажу доли в квартире подписали в 2015 году, а заявление на регистрацию права собственности подали только в 2021 году. Юристу показался такой перерыв подозрительным, хотя закон это не запрещает. При детальной проверке выяснилось, что ДКП на самом деле заключили в 2021 году, а 2015 указали, чтобы не проводить сделку у нотариуса — по закону [это нужно делать при продаже доли с 2016 года](https://base.garant.ru/71129192/43c951d8803e4d3c0a4d98e76e8fcc55/). 

В подобных ситуациях обойтись без помощи юриста или риелтора сложно, поэтому рекомендуем привлекать к сделке профессионалов. 


## Правило 4. Не занижайте стоимость квартиры в договоре

Чаще всего квартиры продаются по рыночной цене. Но бывают сделки, в которых стоимость явно занижена — обычно это делается для того, чтобы продавец заплатил меньший налог с продажи. Например, реальная стоимость квартиры 10 млн рублей, но участники сделки договариваются, что в ДКП пропишут 8 млн, а остальное покупатель получит «в конверте». Кажется, что тут покупатель ничем не рискует, но это не совсем так: если потом сделку попытаются оспорить, ему будет сложно доказать свою добросовестность. 

Суд может решить, что если человек согласился купить квартиру по цене ниже рыночной, то он:

> заранее знал, что с жильём что-то не так;

> был в сговоре с продавцом и хотел обмануть государство. 

Отследить рыночную цену на квартиру несложно, поэтому рекомендуем не участвовать в сделках с занижением стоимости.


## Правило 5. Привлекайте к сделке третьих лиц и проводите безналичные платежи
 
Если дело дойдёт до суда, будет иметь большое значение, как именно проводилась сделка — при участии нотариуса, с электронной регистрацией или через МФЦ. Подозрительными считаются  сделки, в которых не участвуют третьи лица —юристы, риелторы, нотариусы. Чем больше свидетелей при заключении ДКП, тем безопаснее сделка для вас.

Кстати, использование кредитных средств не будет свидетельством добросовестности покупателя в суде. Ведь в этом случае квартиру проверяет не покупатель, а банк — в основном для того, чтобы оценить риск невозврата кредита.  

Безналичный расчёт при покупке жилья — один из важных критериев для оценки сделки. По нашему опыту, суды часто сомневаются в добросовестности продавца и покупателя, если те рассчитывались наличными или через ячейку: в этом случае нельзя доказать, что деньги вообще существовали и стороны сделки не были в мошенническом сговоре.


## Не торопитесь заключать сделку, если продавец:

> не показывает документы на квартиру;

> не хочет привлекать к сделке третьих лиц: юриста, риелтора, нотариуса;

> категорически против безналичной оплаты;

> предлагает провести сделку с занижением стоимости квартиры.

 
Когда заключаете ДКП, фиксируйте всё, что несёт потенциальные риски или может вызвать сомнение. Например, следует уточнить у продавца, есть ли наследники на квартиру, осознаёт ли он свои действия и так далее. Запишите всё это в договоре с формулировкой «Продавец утверждает, что...».



<Notification>

Соблюдение этих правил поможет снизить риски мошенничества при сделке. Но учесть все нюансы может только специалист с юридическим образованием и большим опытом в сфере недвижимости. Защитить сделку от любых неожиданностей можно с помощью [сервиса Метра квадратного](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/).

Юристы проверят продавца и квартиру, дадут рекомендации, как снизить риски при покупке. Нужно учесть, что не все риски можно выявить при проверке — например, если продавец вступил в брак в другой стране, или у него есть незаконнорожденные дети. Если такое случится и покупатель всё же потеряет право собственности, Метр квадратный вернёт ему полную стоимость жилья.


</Notification>

## Список использованных источников


Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О несостоятельности (банкротстве)». Статья 42. Принятие заявления о признании должника банкротом. // СПС КонсультантПлюс.

Приказ ФНС России от 10.04.2017 N ММВ-7-21/302@ (ред. от 28.10.2022) «Об утверждении формы, формата представления сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним и о владельцах недвижимого имущества...»// СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями) Глава 6. Особенности осуществления государственного кадастрового учета отдельных видов недвижимого имущества и государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (ст.ст. 40 - 60.2) Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. // Информационно-правовой портал Гарант.ру.




Как защититься от мошенников на вторичке

Сначала разберемся в терминах. По закону регистраторы — [это государственные служащие Росреестра](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/36dbf903a9012d0b0303fdf344a8959dfd1f6382/), которые сдали экзамены и могут заниматься кадастровым учетом и регистрацией права собственности. 

Еще есть частные регистраторы — люди, которые за вознаграждение собирают документы, относят их в Росреестр, кадастровую палату или МФЦ и возвращают с отметками о переходе права собственности. В этой статье мы рассказываем о частных регистраторах. При сделках с недвижимостью нанимать их необязательно, но наши читатели спрашивают, есть ли в них смысл. Сейчас всё объясним.


 Нужны ли посредники, которые отнесут документы в Росреестр за вас



## Регистраторы отвозят документы в Росреестр и забирают их

Регистраторы появились во времена, когда МФЦ еще не было, а очереди в Росреестр занимали с вечера. Сегодня регистраторы — это люди, которые разгружают клиента от походов в Росреестр. 

По сути, регистраторы — это посредники, которые при покупке квартиры берут на себя регистрацию перехода права собственности. В зависимости от компании или человека, которые оказывают эту услугу, в нее входят:

> сбор документов — регистратор скажет, какие именно документы нужны;

> оплата пошлины — посредник оплатит пошлину за клиента, но эти расходы будут зашиты в его гонорар;
передача документов в Росреестр и получение после регистрации сделки.

Агентства, которые предлагают услуги регистраторов, обещают, что они еще проверяют документы, но никаких гарантий не дают: если что-то пойдет не так, ни один регистратор ответственность на себя не возьмет.


## С регистрацией документов поможет риелтор или нотариус

Есть мнение, что регистратора нужно нанимать на сложные сделки, но в таком случае нужен юрист, а не посредник. Сами юристы считают, что регистраторы — это только сотрудники Росреестра и никаких других регистраторов быть не может. Люди, называющие себя так, — это обычные физлица, которые по просьбе других относят их документы. И всё можно сделать самому, с помощью риелтора или нотариуса, а еще один человек здесь не требуется:

> если сделку сопровождает риелтор, он поможет с документами, а покупателю останется отнести их в Росреестр;

> если сделку удостоверяет нотариус, регистрацией перехода права собственности занимается тоже он — покупателю не нужно даже доплачивать за это. Нотариус отправит документы в электронной форме, в итоге регистрация займет всего один день;

> зарегистрировать переход права собственности без посещения Росреестра можно и самому — на их официальном сайте с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи. Подробнее об этом мы рассказали в статье [«Как зарегистрировать право собственности удаленно»](https://m2.ru/media/article/kak-zaregistrirovat-sobstvennost-na-kvartiru-udalenno/).  

Есть и другой нюанс. Чтобы регистратор мог действовать от лица клиента, ему нужны доверенность и оригиналы документов — договора купли-продажи, квитанции об оплате пошлины, паспортов сторон. При этом нельзя быть полностью уверенным, что документы не потеряют, а регистрация сделки состоится.

Также считается, что у регистраторов могут быть личные связи в Росреестре, что ускорит процесс, но проверить это клиент не может. К тому же это незаконно.  

И наконец, если кто-то из участников сделки настаивает на регистраторе, это тоже незаконно. А такие ситуации бывают нередко, вот примеры:
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/550d84106efc0c1f1874b20a4be05627.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/106a5408360b391e5f17b176f18c82c5.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

[Согласно Гражданскому кодексу](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ad08909251f4d26ebc935648e4e708a31e160348/) люди свободны в заключении договора, поэтому нанимать или не нанимать регистратора — личное дело каждого. 

Подытожим: нанимать регистратора можно, если покупаете квартиру без риелтора, а заниматься регистрацией собственности не хочется. Услуга регистраторов в Москве стоит по-разному, например есть предложения за [15 000](https://mo-kadastr.ru/services/oformlenie-prodazha-ekspluatatsiya/reg-agreements-terms/) и за [12 000 ](http://crsn.ru/prices/)рублей. В Метре квадратном можно не просто зарегистрировать переход права собственности, но и [провести всю сделку полностью ](https://m2.ru/services/deal/)— услуга стоит 9990 рублей. 

Если сделку сопровождает риелтор, нотариус, Метр квадратный или есть время самим доехать до Росреестра, регистратор не нужен.  


## Список использованных источников

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.




