 Когда выбираете квартиру или дом, важно изучить не только объект, но и его владельца. Это поможет снизить риски, а если вдруг что-то пойдёт не по плану, такая проверка будет плюсом для решения суда. Рассказываем, как узнать собственника недвижимости, какие документы стоит запросить и [как ещё можно себя защитить](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri).


и проверить его перед покупкой, арендой или другой сделкой

##  Зачем нужно проверять владельца квартиры

Иногда квартиру продаёт не сам владелец — и это не всегда мошенничество. Например, мать может продать жильё сына по доверенности. Но бывают случаи, когда по доверенности действуют мошенники. Они выдают себя за собственников, хотя на самом деле ими не являются. Такая сделка недействительна, и покупатель может потерять и недвижимость, и деньги.

Есть и [другие риски](https://m2.ru/media/article/kak-ogradit-sebya-ot-riskov-pri-pokupke-kvartiri-na-vtorichke/), о которых можно узнать только при проверке:
* **Несколько собственников.** Квартирой может владеть не один человек, а, например, вся семья. Без согласия всех владельцев сделка недействительна. А если среди них есть несовершеннолетние, потребуется разрешение органов опеки.
* **Поддельная доверенность.** Если квартиру продаёт кто-то по доверенности, важно убедиться, что она выдана настоящим собственником. Иначе можно попасть в ситуацию, когда жильём распоряжается человек без прав на это.
* **Долги у собственника.** Бывают ситуации, когда человек с большими задолженностями продаёт своё имущество, а затем подаёт на банкротство. Его сделки за последние годы пересматривают и могут отменить — покупатель квартиры может её лишиться.

Проверка перед сделкой — это ваша защита. Покупатель, который максимально проверил риски перед сделкой, считается добросовестным. Это не просто эпитет, а юридический термин — мы рассказывали о нём [в статье](https://m2.ru/media/article/dobrosovestnost-v-sdelkakh/). Если кто-то захочет оспорить право собственности, у добросовестного покупателя будет больше шансов выиграть в суде.

<Notification>

Проверить продавца и жильё на явные и скрытые риски поможет [сервис «Защита сделки» от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). 

</Notification>

Юристы М2 изучат:
* имеет ли продавец право на квартиру;
* нет ли у него задолженностей или банкротства; 
* кто ещё зарегистрирован в объекте;
* нет ли на нём обременений и ограничений: залогов, ареста, статуса аварийного дома и т. д.

Покупатель получит полный отчёт о проверке по 20 критериям. Если специалисты выявят риски, они дадут рекомендации: какие документы запросить у продавца и что включить в договор.

## Как узнать, кто собственник квартиры

Проверить владельца недвижимости можно разными способами — вся информация хранится в государственных базах. Вот что поможет.

#### Выписка из ЕГРН

Запросить [выписку](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/) из Единого государственного реестра недвижимости может любой желающий. Это основной документ, в котором указано, кому принадлежит жильё. Но есть нюанс: если вы не собственник, не супруг, не наследник и не представитель, то персональные данные владельца в выписке будут скрыты.

Что можно сделать:
* **Попросить владельца раскрыть свои данные. **Он может сделать это в личном кабинете на сайте Росреестра. После этого персональная информация будет видна другим людям. В том числе — в выписке из ЕГРН.
* **Запросить выписку у самого собственника. **Если владелец не хочет раскрывать данные, он может сам заказать выписку из ЕГРН от своего имени. В этом случае информация о собственниках должна появиться в документе. Главное — убедиться, что выписка подлинная и сделана в тот же день, когда вы её попросили.
* **Обратиться к нотариусу.** Кроме родственников и наследников, просматривать персональные данные может нотариус. Он вправе сделать запрос в ЕГРН и узнать собственника объекта. Но для этого при обращении покупатель должен доказать, что действительно намеревается приобрести квартиру. Например, показать предварительный договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.

Чтобы заказать выписку самостоятельно, понадобится знать только адрес и кадастровый номер объекта. Сделать это можно в МФЦ или через Госуслуги.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/226b8fa37607f4b9879b046397c5fedf.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
На Госуслугах нужно перейти к услуге «Предоставление сведений из ЕГРН», а затем ответить на вопросы и выбрать вид выписки
</Image>

#### Выписка из БТИ

В бюро технической инвентаризации ведут учёт недвижимости в районе, за который отвечает конкретное отделение. В частности, бюро хранит [технические планы](https://m2.ru/media/article/chto-takoe-tekhnicheskii-plan-obekta-nedvizhimosti/) и выдаёт выписки о праве собственности на объект.

Этот способ подходит, если квартира находится в собственности владельца давно и право зарегистрировали ещё до 1998 года. Получить выписку может только сам владелец — попросите его заказать документ.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/79b3f3c8be3e591ef3f461c4fbcce625.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Некоторые БТИ позволяют получить документ онлайн. Например, так выглядит форма заказа справок на сайте Леноблинвентаризации: lenoblbti.ru
</Image>

#### Правоустанавливающий документ
Можно попросить собственника предъявить документ, согласно которому к нему перешло право на квартиру. Это может быть:
* договор купли-продажи,
* договор дарения,
* документы о наследстве или приватизации.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5c2376532ada6e7e0879a516f1e5a4d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Практически все способы подразумевают, что покупатель должен связаться с собственником квартиры. Чтобы уменьшить риск столкнуться с поддельными документами, можно предложить владельцу заказать выписку в вашем присутствии — например, вместе прийти в МФЦ.

<Notification>

А ещё можно заказать [Защиту сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). Мы не только проверим объект и продавца, но и выдадим сертификат о гарантии безопасности до 30 лет. Если за это время кто-то попытается оспорить ваше право собственности, мы отстоим его в суде или вернём полную стоимость жилья.

</Notification>


## Что ещё стоит узнать о собственнике недвижимости

Даже если продавец действительно владеет квартирой, это ещё не значит, что сделка безопасна. Вот что ещё стоит сделать:
* **Проверить паспорт продавца.** Есть [признаки](https://m2.ru/media/article/kak-proverit-podlinnost-pasporta-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu/), по которым можно отличить настоящий паспорт от подделки — изучите их сами или подключите юриста.
* **Пробить продавца по базам. **Стоит поискать его имя в базе данных исполнительных производств и в реестре банкротов, чтобы убедиться в отсутствии серьёзных задолженностей. Кроме того, можно проверить сайты судов — не фигурирует ли его имя в каких-либо делах. 
* **Запросить [справку о дееспособности](https://m2.ru/media/article/spravki-iz-pnd-i-nd-dlya-prodazhi-kvartiry/)**. Она показывает, не обращался ли человек в психиатрический или наркологический диспансер по месту жительства. Для надёжности можно договориться о медицинском освидетельствовании в день сделки — так вы точно будете уверены, что человек в адекватном состоянии и понимает, что делает.
* **Узнать семейный статус**. Если человек состоит или состоял в браке, нужно выяснить, приобреталась ли квартира в браке. Если да — потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
* **Узнать о других претендентах на квартиру.** Если недвижимость получили в наследство, есть вероятность, что право на неё имеет кто-то ещё — просто этот человек не заявил о своих правах. Это сложно проверить на 100%, но можно расспросить самого продавца, его родственников и даже соседей. Ещё один вариант — изучить материалы наследственного дела у нотариуса, который его вёл.

Такая проверка может показаться сложной, но она защитит вас от потери денег и квартиры. Лучше потратить немного времени сейчас, чем потом решать проблемы через суд.

## Как обезопасить сделку с М2

Для тех, кто хочет доверить свою безопасность профессионалам, есть [Защита сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-uznat-sobstvennika-kvartiri). Как это работает:
1. Юристы по недвижимости проверяют все явные и скрытые риски по 20 критериям.
2. Покупатель получает полный отчёт, конкретные формулировки для договора купли-продажи и сертификат защиты.
3. Следующие 30 лет собственник может не переживать, что кто-то отберёт у него квартиру.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/076e5ebefff19206915bce16a4030de8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Фрагмент отчёта о проверке
</Image>

Мы защитили уже больше 15 тысяч сделок с недвижимостью и выиграли все дела в суде. Ни один клиент не потерял жильё или деньги — поможем и вам.

Как узнать собственника квартиры

 Большинство обязательных действий в межрегиональных сделках купли-продажи можно выполнить онлайн, так что ни одной из сторон не понадобится куда-то ехать. Рассказываем, какие особенности стоит учесть при их организации и как сделать процесс удобным и безопасным с помощью [Сделки от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_mezhregionalnaya-sdelka-po-kuple-prodazhe-kvartiry).

Межрегиональные сделки: как продать или купить квартиру в другом городе

 При поиске квартиры в историческом доме можно столкнуться с пометкой «объект культурного наследия». Это значит, что жители не имеют права нарушать его архитектурный облик, а ремонт требует согласований. Рассказываем, [как безопасно купить такое жильё](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kuplya-prodazha-obekta-kulturnogo-naslediya) и что стоит учесть.


 Чтобы не нарушить закон и не остаться без ремонта

Купля-продажа объекта культурного наследия: какие особенности учесть

 С 1 января 2025 года в России действует новый ипотечный стандарт. Он закрепил правила выдачи кредитов на жильё и ограничил рискованные схемы — например, ипотеку с кешбэком и платёж за снижение ставки. Рассказываем, что рекомендует Центробанк РФ и как это повлияет на рынок.


## Что такое ипотечный стандарт и зачем он нужен

ЦБ РФ ввёл ограничения, которые снизят вероятность, что заёмщик переоценит свои силы при заключении кредитного договора. А именно:
* установил единые условия для ипотеки: срок не более 30 лет и сумма кредита не более 80% от стоимости жилья;
* ограничил рискованные схемы: уменьшение процента за счёт увеличения стоимости жилья, ипотеку с кешбэком и оплату через аккредитив;
* рекомендовал банкам разъяснять заёмщикам все условия по кредиту перед подписанием договора.

Это значит, что альтернативных ипотечных схем, например совместных акций банков и застройщиков, станет меньше. А [первоначальный взнос](https://m2.ru/media/article/ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya/) теперь будет составлять не менее 20% от стоимости жилья. Кроме того, оплатить его нужно полностью из своих денег — без кредитов и кешбэка. [Материнский капитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) для него использовать всё ещё можно.

<Notification>

Взять ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, можно с помощью [сервиса М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025). Вы можете подать одну заявку в несколько банков-партнёров, получить ответ в тот же день и выбрать подходящие условия.

</Notification>

## Какую ипотеку ограничивает новый стандарт

Ипотечный стандарт пока не запрещает рискованные программы напрямую, но не рекомендует банкам их использовать. Под ограничения подпадают несколько видов ипотеки.

**Ипотека с аккредитивом. **Аккредитив — счёт, который используют для проведения сделок. Он похож на эскроу, но с менее жёсткими требованиями: банк может использовать деньги с аккредитива, получать с них прибыль и за счёт неё снижать процентную ставку для заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c68a662cb612418349a7b160ff2f986b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Ипотека с кешбэком.** Ранее застройщики проводили акции — возвращали часть первоначального взноса в виде кешбэка. Эта возможность выглядела удобной, но, по мнению Центробанка РФ, повышала риски для заёмщика и банка. Возрастала вероятность, что покупатель квартиры переоценит свои силы из-за кешбэка и в будущем не сможет платить по ипотеке. 

**Субсидированная ипотека.** Так называются программы, в которых застройщик платит банку субсидию, чтобы уменьшить процентную ставку для покупателя. Одновременно с этим он увеличивает стоимость жилья — в итоге заёмщик всё равно переплачивает. 

**Платёж за снижение ставки.** Это не совсем ипотечная программа — скорее способ изменить её условия. Раньше заёмщик мог единовременно заплатить банку, чтобы снизить ставку по кредиту. Иногда это действительно приносило выгоду, но не всегда. В статье [о снижении ставки](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/) мы разбирали на примерах, кому стоит использовать этот способ, а кому — нет. 

<Notification>

Это положение стандарта начнёт действовать позже других: с 1 июля 2025 года.

</Notification>


## Обязательно ли соблюдать ипотечный стандарт

Сейчас стандарт носит рекомендательный характер. Это значит, что банки не обязаны его использовать. Но соблюдать стандарт для них выгоднее, чем игнорировать, и вот почему:
* ЦБ РФ планирует [ужесточить](https://www.interfax.ru/business/1005483) резервные требования для банков, которые не соблюдают ипотечный стандарт. Чтобы продолжать работу, такие банки будут обязаны вкладывать больше денег в резервные активы.
* С 1 апреля заработает надзорный стандарт, с помощью которого будут следить за соблюдением ипотечного стандарта. Банки, нарушающие условия, [попадут](https://www.interfax.ru/russia/1010463) в специальный список — с ним сможет ознакомиться любой желающий.
* Льготные программы [могут ограничить](https://realty.rbc.ru/news/67bc5eb69a79476c467ee96b) — тогда взять по ним можно будет только ту ипотеку, которая соответствует стандарту.
* С 1 марта для кредитов с первоначальным взносом выше 20% и соотношением платежей по всем займам человека к его доходам меньше 70% [снизятся](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm) надбавки за риски. Это значит, что банкам станет выгоднее выдавать такую ипотеку.

У Центробанка РФ есть и другие рычаги давления на банки и застройщиков. Он может со временем ужесточить требования к исполнению стандарта, ограничить работу с банками-нарушителями и ввести для них дополнительные обязательства. Банки предпочитают не рисковать, поэтому большинство крупных игроков рынка согласилось следовать стандарту.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1edbeba556f3bcb972364465453df2f9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Как ипотечный стандарт повлияет на рынок

Из-за новых ограничений взять ипотеку будет сложнее. Но условия по ней станут прозрачнее и понятнее, а выплата кредита — менее рискованной. Снизится вероятность, что заёмщик переоценит свои возможности и столкнётся со сложностями при выплате.

На рынок недвижимости в целом новый ипотечный стандарт тоже повлияет. Вот какие изменения прогнозируют эксперты.

**Акций от застройщиков станет меньше.** Многие спецпредложения были связаны с кешбэком или субсидированием ипотеки, то есть с теми схемами, которые ограничивает стандарт. Теперь банки реже будут соглашаться на них, потому что соблюдать правила для них выгоднее.

**Появятся новые ипотечные инструменты.** Уже сейчас банки и застройщики продумывают, как обойти стандарт и не нарушить при этом его положения. В будущем таких механизмов, скорее всего, станет больше. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2814fb4599308a725696a8a0c82ad7f6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Одобряемость ипотеки снизится.** Из-за высоких надбавок за риск ипотеку и сейчас одобряют не всем. С новыми ограничениями эта тенденция, вероятнее всего, продолжится, а выдавать кредит будут только тем, кто точно сможет его выплатить. Некоторые эксперты [считают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html), что количество одобренных ипотек сократится вдвое.

**Первичное жильё может подорожать.** Уже в первый месяц действия стандарта стоимость новостроек в среднем выросла на 5%. Рост цен [связывают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html) с тем, что застройщики больше не могут завышать стоимость конкретной квартиры ради субсидии, поэтому сделали это для всех квартир в портфеле. То есть субсидии для банков теперь закладывают в цену каждого объекта.

**Рассрочка станет популярнее.** Ещё в 2024 году рассрочка [стала популярной альтернативой](https://realty.rbc.ru/news/6746ce319a7947679fdcb1c8) ипотеке. Теперь востребованность этого инструмента может вырасти ещё больше. В этом случае покупатель выплачивает стоимость квартиры по частям, но не банку, а непосредственно застройщику — под более низкий процент.


## Какие ещё изменения в ипотеке планируются в 2025 году

Новый ипотечный стандарт стал одним из изменений на рынке ипотеки, но не единственным. К выходу готовят ещё несколько законопроектов и рекомендаций для банков, которые тоже призваны трансформировать рынок.

* Для ипотеки с резким повышением платежа [планируют требовать](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/tsentrobank-ogranichit-rezkiy-rost-ezhemesyachnykh-platezhey-po-ipoteke/) повышенные резервы у выдающих её банков. Это касается программ, где процентная ставка в первые несколько лет снижена — например, первые 3 года покупатель платит только 3% годовых. Когда срок сниженной ставки заканчивается, ежемесячный платёж резко вырастает, и ЦБ считает это рискованным.
* Рассрочку от застройщиков [собираются](https://realty.rbc.ru/news/676d0da09a79470f0b7b39d6) урегулировать законодательно. К выходу готовят законопроект, где будут чётко прописаны условия и меры ответственности за неуплату взносов. Это поможет уравнять в правах банки и застройщиков, которые предлагают рассрочку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/502b9871b7a9b5b0651c3b80ce9c71a4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Оформить ипотеку, которая соответствует новому стандарту, можно с помощью сервиса от М2. Вы можете рассчитать ежемесячный платёж [в калькуляторе](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025) и подать заявку в несколько банков сразу. Мы работаем и с рыночной, и с льготной ипотекой. Поможем разобраться в условиях и оформить сделку.

</Notification>


## Список источников

1. [Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков.](https://cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf)
2. [Стандарт осуществления надзора за соблюдением кредитными организациями стандартов деятельности кредитных организаций (Надзорный стандарт).](https://www.cbr.ru/Content/Document/File/170479/standard_supervision.pdf)
3. [Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой.](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm)

Ипотечный стандарт 2025 года: как теперь будет устроена ипотека

Рассказываем, какие ипотечные программы актуальны в 2025 году и кто может ими воспользоваться, а также как по ним изменились условия и требования к заёмщикам.

Льготные программы ипотеки в 2025 году: условия и ставки

Когда человек покупает недвижимость в ипотеку, он сразу передаёт продавцу 20–30% от стоимости жилья. Если у вас нет такой суммы, можно рассмотреть способы получить кредит с нулевым первым взносом. Разбираемся, как это работает и как [оформить ипотеку онлайн](https://m2.ru/ipoteka?from=m2media_ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya).

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Банки менее охотно выдают кредиты заёмщикам, которые не работают в найме, но получить деньги на жильё всё же реально. Рассказываем, как самозанятым [подать заявку на ипотеку](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), подтвердить доход и повысить шансы на одобрение кредита.


## Кто такой самозанятый и чем он отличается от ИП

Раньше требовалось оформить статус индивидуального предпринимателя, чтобы открыть бизнес или предоставлять услуги. Например, шить одежду, заниматься репетиторством, писать тексты на заказ или проводить фотосессии.

Если дело не приносит стабильный высокий доход, быть ИП сложно, потому что они:
* платят до 20% налогов, а также перечисляют обязательные фиксированные платежи и страховые взносы;
* подают налоговую декларацию и другие документы.

Эти сложности привели к тому, что многие люди работали в серой зоне: нигде не отчитывались о доходах и не платили налоги. Для государства это невыгодно, так как экономика не растёт.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6f7ecffb0a8f43624f1c1fb48159d820.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Вот как работают самозанятые:
* регистрируются на сайте ФНС или в приложении «Мой налог» — это занимает пять минут;
* платят налоги по пониженной ставке: 4%, если они получают оплату от физлица, и 6% — если от юрлица;
* не сдают декларацию, а только предоставляют чеки из приложения.

Когда этот статус только появился, для банков самозанятые считались ненадёжными плательщиками: в этом месяце человек может получить 50 тысяч рублей, а в следующем — 3 тысячи.

За пять лет самозанятость стала популярным налоговым статусом. В 2024 году ФНС зарегистрировала 10 миллионов человек, которые заплатили налоги на 141 миллиард рублей. Банки стали охотнее выдавать им ипотеку. А те, кто не работает в найме, теперь предпочитают зарабатывать на собственном деле без рисков получить штраф.

У самозанятости есть и ограничения — например, нельзя нанимать сотрудников, а также перепродавать готовые изделия. Полный список запретов содержится [в Федеральном законе](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/), который регулирует режим НПД.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/46c41b1d7354647e8c0b2d20ff31e06d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Ипотека для самозанятых: условия

Обычно банки требуют от заёмщика гражданство РФ, постоянную прописку и возраст от 18 лет. Кроме этого, надо доказать надёжность и платёжеспособность, поэтому банки смотрят на трудовой стаж и доход.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/24306bd1db8e2f6b83dc0a80086497d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Самозанятые формируют справку о доходах и о постановке на учёт в один клик на сайте ФНС или в приложении «Мой налог»
</Image>

Чтобы заявку одобрили, самозанятый должен:
* Зарегистрироваться в качестве плательщика НПД как минимум за полгода до подачи заявки на ипотеку. Чем раньше человек зарегистрировал режим НПД, тем лучше. Дату постановки на учёт подтверждает соответствующая справка из личного кабинета налогоплательщика.
* Иметь хорошую кредитную историю без задолженности по платежам. Это не отсутствие кредитов, а в срок и без задолженностей выплаченный заём. Так банк убедится в надёжности заёмщика.
* Получать стабильный ежемесячный доход, который [подтверждает справка о доходах](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/) с сайта ФНС или из приложения «Мой налог». Банки рассчитывают средний доход самозанятого. Если в одном месяце он заработал 50 000 рублей, а в другом — 0, то банк не считает его надёжным плательщиком.
* Иметь подходящую кредитную нагрузку. Все платежи по кредитам, включая планируемую ипотеку, не должны превышать 60% от подтверждённого дохода заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66ca229e34d93208d099778b4f4e17c8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Сформировать справку о доходах по НПД можно в личном кабинете налогоплательщика — она сразу будет готова
</Image>

Плательщики НПД могут воспользоваться [льготными программами](https://m2.ru/media/article/kak-izmenitsya-ipoteka-v-2025-godu/) — например, семейной ипотекой со ставкой до 6%. А также оформить [комбо-ипотеку](https://m2.ru/media/article/kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit/), когда часть кредита выдаётся на льготных условиях, а часть — по рыночной ставке.


## Как самозанятому взять ипотеку: алгоритм действий

Ипотека для самозанятых оформляется так же, как и для других заёмщиков. Здесь разберём коротко каждый этап, а подробнее читайте [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/).

#### Шаг 1. Оцените финансовые возможности

Перед тем как подать заявку в банк, определитесь с бюджетом. Посчитайте, сколько денег вы можете внести в качестве первоначального взноса, сможете ли ежемесячно погашать кредит, какая сумма будет комфортной для вас. Желательно, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от дохода. 

#### Шаг 2. Выберите жильё для покупки

Когда вы определились с бюджетом, выберите подходящее жильё. В ипотеку для самозанятых можно взять:
* квартиры в новостройках,
* вторичное жильё,
* загородную недвижимость,
* земельные участки,
* коммерческую недвижимость,
* гаражи, машино-места и кладовые.

[В этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/) разобрали, на какие характеристики смотрят банки и что точно не пройдёт проверку кредитора.

#### Шаг 3. Соберите документы

Вам понадобятся паспорт, СНИЛС, выписка из реестра самозанятых и выписка о доходах из приложения «Мой налог».

Остальные документы зависят от особенностей сделки:
* если вы хотите использовать маткапитал, понадобится копия сертификата и согласие органов опеки;
* при покупке новостройки необходим договор долевого участия с застройщиком;
* при переуступке прав требования нужны ДДУ с прошлым владельцем, доказательство полной оплаты жилья по ДДУ, паспорта всех участников ДДУ, проект договора переуступки;
* при покупке вторички понадобятся паспорта всех продавцов, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, отчёт об оценке недвижимости и техническая документация на объект.

#### Шаг 4. Подайте онлайн-заявку и выберите предложение

Если отправить запросы сразу в несколько банков, то шансы получить выгодное предложение вырастут. Это удобно делать не по отдельности, а разом — например, на сайте М2.

Воспользуйтесь [ипотечным калькулятором](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), чтобы рассчитать ежемесячный платёж и узнать, на каких условиях банки готовы предоставить кредит в вашем случае.
1. Укажите город, тип недвижимости и ипотечную программу.
2. Двигайте ползунки и настраивайте стоимость жилья, сумму первоначального взноса и срок кредита.
3. Оформите заявку, а мы бесплатно отправим её сразу в несколько банков-партнёров.
4. Получите ответы в личном кабинете и выберите подходящее предложение.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1b1af65c6ffc7fa69dc7528905e49a69.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Предложения банков появляются в режиме реального времени и зависят от введённых параметров. В ипотечном калькуляторе можно настроить подходящие условия для кредита 
</Image>

#### Шаг 5. Оформите ипотеку

Ипотечные специалисты М2 помогут подготовить документы для сделки. В банк придётся прийти только один раз — чтобы подписать документы. Мы ответим на любые вопросы и сопроводим вас на всех этапах.


## Как самозанятому повысить шансы на получение ипотеки

Банки предпочитают выдавать кредиты официально трудоустроенным людям. Их зарплата стабильная, регулярная и зависит от компании, а не от человека. Такие заёмщики выглядят надёжными.

Самозанятый может повысить шансы на одобрение ипотечного кредита. Вот что можно сделать:
* не иметь просрочек по кредитам и задолженностей по исполнительным производствам [на сайте Федеральной службы судебных приставов](https://fssp.gov.ru/);
* снизить кредитную нагрузку или вовсе закрыть все кредиты;
* показывать все источники официального дохода — например, стипендии, пенсии или доход от сдачи в аренду другой недвижимости;
* фиксировать все поступления от заказчиков в приложении «Мой налог» — совет актуален для самозанятых, которые предпочитают проводить часть дохода по серой схеме;
* вовремя уплачивать налоги;
* увеличить первоначальный взнос — этот вариант подходит тем, у кого есть финансовая подушка;
* привлечь [поручителя или созаёмщика](https://m2.ru/media/article/sozayomshchiki-po-ipoteke/) — второго участника сделки, который выступит гарантом для банка.


## Что важно запомнить

* Самозанятый может оформить ипотеку, для этого важно доказать стабильный и регулярный доход.
* Чтобы повысить шансы на одобрение, нужно быть благонадёжным налогоплательщиком — фиксировать все поступления и вовремя уплачивать налоги.
* Ещё можно увеличить первоначальный взнос, снизить кредитную нагрузку, привлечь поручителя или созаёмщика.
* Подать заявку сразу в несколько банков и получить выгодные условия поможет [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu). Рассчитайте условия с ипотечным калькулятором, оформите единую анкету и получите ответы в этот же день.


Как самозанятому взять ипотеку в 2025 году

Чтобы земельный участок оказался подходящим местом для строительства, а не источником проблем, его стоит проверить перед покупкой. Рассказываем, как убедиться, что с землёй всё в порядке. А ещё как обезопасить себя от скрытых рисков и получить гарантию до 30 лет [с Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_kak-proverit-zemelnii-uchastok-pered-pokupkoi).

Как проверить земельный участок перед покупкой

 Представьте ситуацию: вы увидели жилищный комплекс, который скоро будет готов к заселению. Он подошёл вам по всем параметрам, но застройщик уже распродал квартиры.

Позже на другом сайте вы находите объявление в этом же ЖК, но уже от физлица. Продавец указывает, что это переуступка. Как такое может быть? Вдруг это новая мошенническая схема? 

Рассказываем, что такое переуступка, в чём её особенности и какие документы понадобятся. А ещё делимся простым и безопасным способом [провести сделку с М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike).


##  Что такое переуступка квартиры

Обычно квартиры в новостройках приобретают напрямую у застройщиков. Покупатель оформляет договор долевого участия, который даёт ему право стать владельцем жилья, когда дом будет введён в эксплуатацию.

Но бывают ситуации, когда человек не дожидается окончания стройки и перепродаёт это право кому-то ещё. Например, семья решает сменить город или ей срочно нужны деньги. А иногда объявления публикуют инвесторы — они покупают сразу несколько квартир у застройщика и зарабатывают на перепродаже.

В таком случае стороны оформляют договор уступки прав требования, или ДУПТ. Застройщик в сделке уже не участвует — его просто уведомляют, что объект перешёл другому владельцу, но в некоторых случаях в договоре требуется подпись представителя компании.

*Переуступку также называют цессией, продавца — цедентом, а покупателя — цессионарием. В статье для упрощения мы будем использовать привычные термины.*


## Какие есть плюсы и минусы у переуступки

Квартиры в строящихся домах разбирают на ранних стадиях. Цены на жильё в этот момент минимальные, а затем начинают расти: чем ближе к финишу, тем дороже. Поэтому инвесторы любят вкладываться в объект на этапе котлована, а затем перепродавать его.

Покупателями становятся люди, которые опасаются, что застройщик затянет сроки или вовсе обанкротится. Они предпочитают переплачивать за безопасность и брать почти готовую недвижимость. 

Чтобы принять решение, стоит ли покупать или продавать квартиры по переуступке, изучите нюансы для обеих сторон. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6a24368690ac760eb6e6c678704eed02.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Чтобы оградить себя от рисков при переуступке, вы можете воспользоваться [Защитой сделки от М2](https://m2.ru/services/guaranteed-deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike). Наши юристы проверят объект и продавца по 20 параметрам и дадут рекомендации, как обезопасить себя в конкретном случае.

</Notification>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/12d07b1c367e089d12ed5339252b5a53.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Как выбрать квартиру для покупки по переуступке

**Оцените надёжность застройщика.** По договору переуступки покупатель получает не само жильё, а право на него в будущем. Чтобы стать собственником, нужно дождаться, когда застройщик закончит работы и дом будет готов к заселению. 

Компания может затянуть строительство или заморозить его на неопределённое время — например, если [обанкротится](https://m2.ru/media/article/zastroishchik-obyavil-o-bankrotstve-chto-eto-znachit/). В таком случае у дольщиков будет два варианта:

* потребовать возврата денег и отказаться от права собственности;
* дождаться, пока новая компания выкупит имущество банкрота и достроит объект.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, следует изучить информацию о девелопере. Воспользуйтесь [сервисом проверки новостроек](https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/%D1%81%D0%B5%D1%80%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%8B/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA): введите в строку поиска адрес дома, группу компаний или ИНН. Здесь вы найдёте:

* карточку застройщика и дома, 
* проектную декларацию, 
* плановые и фактические сроки строительства, 
* все объекты за последние три года.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/d9d20c0d9bb959ffcebc0e798a556ba8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Так выглядит карточка проверки застройщика на портале ДОМ.РФ
</Image>

А ещё читайте [нашу статью про проверку застройщика](https://m2.ru/media/article/choose-developer/). В ней мы разбираем учредительные документы, разрешение на строительство, финансирование и другие нюансы.

**Оцените расположение дома.** Представьте, что вы уже заселились в новую квартиру и живёте свою привычную жизнь. Оцените, как вы будете добираться до работы и в какую школу отдадите детей, если они у вас есть. 

Не ограничивайтесь изучением карты, протестируйте всё на практике. Попробуйте приехать к ЖК и пройтись пешком по округе: достаточно ли вам супермаркетов, есть ли места для выгула собаки, какие люди встречаются на пути. Если район новый и инфраструктуры ещё нет, изучите проект от застройщика: что планируется строить и в какие сроки.

**Изучите договор долевого участия. **Обратите внимание:
* прописана ли возможность проводить сделки по переуступке и на каких условиях;
* каков размер компенсации, если сроки сдачи сдвинулись;
* в какой срок застройщик передаст ключи — некоторые компании подписывают акт приёма-передачи только спустя год или полтора после сдачи объекта.

Закажите [выписку из ЕГРН](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-vipisku-iz-egrn-v-2025-godu/). Она покажет, нет ли обременений, которые могут помешать завершить строительство или зарегистрировать право собственности. Проверьте также, что договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре.

Читайте [статью про 8 ошибок при покупке квартиры в новостройке](https://m2.ru/media/article/oshibki-pri-pokupke-novostroiki/), чтобы не наступить на грабли.


## Как оформить договор переуступки

Если продавец покупал недвижимость в ипотеку, потребуется согласие банка на сделку. Есть два варианта: погасить кредит до подписания договора переуступки или передать все обязательства по ипотеке новому заёмщику. Если вы получили согласие или долга по ипотеке нет, то можно готовиться к сделке.


#### Шаг 1. Соберите пакет документов

В сделке могут быть задействованы сразу несколько сторон: продавец, покупатель, застройщик, банк и третьи лица — например, супруг, который имеет право на недвижимость. Поэтому и документов требуется много.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/5aab2e74df7d11abcd4dc8735574cb02.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


#### Шаг 2. Заключите договор переуступки

Составьте минимум два экземпляра — для продавца и покупателя. Банк и застройщик могут также запросить копии: уточните заранее, есть ли у них такое требование.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b17c5df02572d14cdb2506885c308de2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


#### Шаг 3. Зарегистрируйте договор в Росреестре

Чтобы сделка стала законной, а договор вступил в силу, его нужно зарегистрировать. 

1. Обратитесь в МФЦ или региональное подразделение Росреестра. 
2. Заплатите госпошлину: 350 рублей для физических лиц, 6000 — для юридических. В 2025 году сумма увеличится вдвое — до 700 и 12 000 рублей соответственно.
3. Передайте сотрудникам:
* ранее собранный пакет документов,
* оригинал договора переуступки,
* квитанцию об уплате госпошлины.

Вы получите расписку с перечнем принятых документов. Регистрация изменений в ДДУ занимает до 10 рабочих дней. 

Воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike), чтобы не тратить время на сбор документов и ожидание в очередях. Возьмём все хлопоты на себя: оформим договор, зарегистрируем собственность, уплатим госпошлину. А ещё обеспечим безопасные расчёты между продавцом и покупателем.


## Как принять квартиру у застройщика

Когда застройщик введёт дом в эксплуатацию, нужно удостовериться в качестве выполненных работ и подписать акт приёма-передачи. Собрали [подробный чек-лист](https://m2.ru/media/article/kak-prinyat-kvartiru-u-zastroishchika/): как подготовиться к осмотру, что взять с собой и на что обратить внимание в каждой комнате.

Затем получите у компании копию разрешения на сдачу объекта. Органы местного самоуправления присвоят дому почтовый адрес, а кадастровая палата выдаст технический паспорт на квартиру. 

Останется только уплатить госпошлину и зарегистрировать право собственности в Росреестре. В 2024 году физлица платят 2000 рублей, юрлица — 22 000 рублей. С 2025 года эти суммы тоже [вырастут вдвое](https://m2.ru/media/article/kak-uvelichitsya-gosposhlina-v-2025-godu/).

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4663dd2aa8a493f7f311904e681614e2.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Воспользуйтесь [Сделкой от М2](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike) — мы рассчитаем всё за вас и передадим данные в Росреестр.**

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/750410054bbc189edd618dde08cb5a7c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

В срок до 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует право собственности. Вы получите оригиналы документов и выписку из ЕГРН.


## Что запомнить

* Переуступка квартиры — это передача права требования от одного владельца к другому. По ней можно купить квартиры, которых не осталось в продаже у застройщика.
* Чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем выше цены на квартиры.
* Чтобы снизить риск при покупке квартиры по переуступке, проверьте надёжность застройщика и документы по объекту.
* [Для сделки](https://m2.ru/services/deal/?from=m2media_chto-takoe-pereustupka-kvartiri-v-novostroike) получите согласие банка и застройщика. 
* Заключите договор уступки прав требования и зарегистрируйте его в Росреестре.
* Дождитесь окончания строительства и подпишите с застройщиком акт приёма-передачи.
* Зарегистрируйте имущественное право в Росреестре.


## Список использованных источников


1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (последняя редакция)  //  СПС «КонсультантПлюс».
2. Сервис проверки новостроек // ДОМ.РФ.
3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 08.08.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2024) // СПС «КонсультантПлюс».
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994  № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024), ст. 388−390 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Единый реестр проблемных объектов // ДОМ.РФ.
6. Приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчёта площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчёте общей приведённой площади жилого помещения» // Минстрой России

Что такое переуступка квартиры в новостройке

 Льготные программы по ипотеке делают жильё доступнее, но у них есть ограничения по сумме кредита. Если квартира стоит дороже, чем могут выдать на льготных условиях, то для покупателей есть решение — комбо-ипотека. Она позволяет комбинировать льготную ипотеку с рыночной и увеличивать максимальную сумму кредита до 15–30 миллионов рублей в зависимости от региона.

Рассказываем в деталях, что такое комбинированная ипотека, как она работает и на каких условиях заёмщик может её оформить. А ещё — как подать заявку онлайн сразу в несколько банков с помощью [сервиса «‎Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit).


##  Как устроена комбо-ипотека

Семейная ипотека и IT-ипотека имеют ограничения по сумме кредита.
* По семейной ипотеке можно получить до 12 млн ₽, если вы живёте в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях. Или до 6 млн ₽, если живёте в другом городе.
* По IT-ипотеке доступно до 9 млн ₽ в любом городе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга: с 1 августа 2024 года программа не действует в столицах.

Значительная часть жилья сейчас стоит дороже — одной только льготной программы может не хватить. Комбинированная ипотека помогает обойти это ограничение. Заёмщик берёт часть кредита по льготной программе, а часть — по рыночной ставке. В результате:
* для покупки доступны более дорогие объекты, чем при льготной ипотеке;
* общая переплата меньше, чем если бы покупатель взял рыночную ипотеку.

Приведём пример, чтобы показать, как это работает.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/07229ce23a59769741083b129e8ee5ff.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Кто может получить комбо-ипотеку

Комбо-ипотека актуальна для всех, кто подходит под условия [действующих льготных программ](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/): семейной и IT-ипотеки.
* **На семейную ипотеку** могут претендовать семьи, которые воспитывают минимум одного ребёнка младше 7 лет. Также она доступна семьям с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Купить жильё в малых городах или регионах с низким объёмом строительства могут семьи с двумя детьми до 18 лет. Если ипотека берётся на ИЖС, ограничений по региону нет.
* **IT-ипотека** доступна специалистам до 50 лет, которые работают в аккредитованных IT-компаниях. Организации должны быть зарегистрированы не в Москве и Санкт-Петербурге. При этом заёмщики, работающие в миллионниках, а также в Московской или Ленинградской областях, должны получать от 150 тысяч рублей в месяц. Если специалист работает в другом городе, его зарплата должна быть не ниже 90 тысяч рублей.

Обе программы распространяются только на жильё в новостройках и на индивидуальное жилищное строительство. Вторичка по льготным программам недоступна. Процентная ставка в обоих случаях составляет 6% на весь срок кредитования.


## Лимиты по комбо-ипотеке

Для комбинированной ипотеки тоже действуют ограничения по сумме кредита. Это сделано, чтобы избежать ситуаций, когда заёмщики покупают по льготным программам слишком дорогое жильё. Ведь главная цель льгот — сделать недвижимость доступнее для заёмщиков, которым сложно было бы купить её без государственной поддержки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1672230e26ffb368e1eb3b2dde6fc78d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Фактически комбо-ипотека увеличивает максимальный лимит примерно вдвое — и заёмщики могут выбирать из большего числа объектов.

## Преимущества и недостатки комбо-ипотеки

Комбо-программы расширяют возможности заёмщика при покупке квартиры.
* **Можно взять более дорогой объект.** Увеличенных лимитов хватает, чтобы рассматривать, например, не только однушки, но и двушки. Или выбрать квартиру в более дорогом ЖК.
* **Процентная ставка [ниже рыночной](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/).** Средневзвешенная ставка по комбо-ипотеке обычно составляет около 10–12%. Это выше, чем по льготной ипотеке, но выгоднее ставки по стандартным программам.
* **Можно комбинировать льготы с субсидиями.** Если банк предлагает субсидированную ипотеку по сниженной ставке, её тоже можно скомбинировать с льготной программой. В таком случае процент по кредиту будет ещё ниже.
* **Условия гибкие и разнообразные. **Можно выбрать из множества предложений, в разных пропорциях скомбинировать рыночную и льготную ставку — и подобрать условия, которые подойдут вашей семье.

У комбинированных программ есть минусы:
* с ними работают не все банки;
* кредитная нагрузка выше, чем по льготной ипотеке;
* непонятно, как в будущем рефинансировать комбо-ипотеку, если ключевая ставка снизится. Вероятно, при этом придётся пересматривать ещё и условия по льготной программе.


## Как оформить комбинированную ипотеку

С комбинированными программами работает большинство [крупных банков](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/). Если вы хотите оформить такой продукт, сравните предложения и выберите то, которое подойдёт вам больше других. Если же вы собираетесь брать кредит в менее известном банке, рекомендуем сперва уточнить, работает он с комбо-ипотекой или нет.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a1a14d262d08d3abb578548fd3fc27e4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Найти банк, который работает с интересующей программой, можно через М2
</Image>

Подобрать комбо-ипотеку под свои нужды поможет [сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit). Заполните единую заявку, а мы отправим её сразу в несколько банков-партнёров. Ответы начнут приходить в личный кабинет уже через пять минут — вам останется только выбрать лучшее предложение. Мы готовы помочь на любом этапе оформления ипотеки.


## Краткие выводы

* Комбо-ипотека даёт возможность взять часть суммы по льготной программе, а часть — по рыночной. Это позволяет увеличить размер кредита и купить более дорогое жильё.
* На комбо-ипотеку могут претендовать те же категории клиентов, что и на льготные программы: семейную и IT-ипотеку.
* Процент по комбо-ипотеке выше, чем по льготной, но ниже рыночной. Банк может оформить всю сумму по средневзвешенной ставке или заключить два отдельных кредитных договора с разными процентами.
* Комбо-ипотека доступна не во всех банках, но большинство крупных игроков рынка всё-таки с ней работают.
* Если вы хотите рефинансировать ипотеку в будущем — стоит быть внимательнее при выборе комбо-программы. Скорее всего, при рефинансировании изменят условия и для льготной части кредита.


## Список источников

1. [Семейная ипотека продлена до 2030 года. Минфин России. Пресс-центр.](https://minfin.gov.ru/ru/press-center?id_4=39161)
2. [Решение о порядке предоставления субсидии № 23-68902-00855-Р.](https://digital.gov.ru/uploaded/files/2024-08-12-17-43-28.pdf)
3. [Льготную ипотеку можно сочетать с обычной. Что это даст покупателям жилья. РБК.](https://realty.rbc.ru/news/6272976f9a79472c6a952f22)
4. [Комбо-ипотека — берем больше, платим как раньше… или меньше. Метрикс Девелопмент.](https://metriks.ru/blog/kombo-ipoteka-berem-bolshe-platim-kak-ranshe-ili-menshe/)

Комбо-ипотека: что это такое и на каких условиях её получить

Когда человек впервые сталкивается с ипотекой, у него может возникнуть много вопросов. Процесс кажется сложным и неочевидным. Мы решили помочь и расписали основные этапы покупки квартиры в ипотеку. Объясняем, что и как делать на каждом шаге, что для этого понадобится и какие детали следует учесть.


Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы принять решение по ипотеке, банк смотрит не только на платёжеспособность заявителя, но и на характеристики недвижимости. 

Если заёмщик не сможет выплачивать кредит и начисленные проценты, кредитная организация начнёт процесс взыскания залога — выставит имущество на публичные торги, чтобы компенсировать свои потери. Если покупатель не найдётся, или заёмщик добровольно согласится передать недвижимость банку в счёт погашения долга, кредитор зачислит её на свой баланс.

Банк заинтересован как можно скорее вернуть деньги, поэтому смотрит на ликвидность жилья. В статье разбираемся, какие квартиры и дома подходят под ипотеку, а какие — нет.


## Какое жильё подходит под ипотеку

У банков разные требования к объектам недвижимости. Одна кредитная организация может отказать в ипотеке на квартиру в старом доме, а другая одобрит даже комнату в коммуналке. Поэтому условия стоит уточнять напрямую в выбранном банке или [у ипотечного брокера от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Специалисты проконсультируют по вашей ситуации и помогут подобрать подходящий вариант.

Оформить кредит можно на дома, квартиры, части домов и квартир, земельные участки и гаражи. Независимо от типа недвижимости, она должна находиться на территории России — взять в ипотеку виллу в Турции не получится. Далее рассмотрим особенности ипотеки на новостройки, вторичку и загородные дома.


#### Квартиры в новостройках

Банки одобряют ипотеку на первичку, если у них заключён договор с застройщиками. Кредитные организации получают нужную информацию об объекте от девелоперов и могут проверить репутацию компании. Нередко застройщики сотрудничают с несколькими банками и могут порекомендовать их, чтобы покупатель наверняка смог оформить заём.

#### Вторичное жильё
Со вторичкой ситуация сложнее. Банки проверяют состояние квартиры и дома, в котором она находится. Аварийное или ветхое жильё считается неликвидным, так как его могут снести в будущем. Кредитор рискует не покрыть свои убытки, если заёмщик не сможет выплачивать долг. 

Недвижимость для ипотеки должна быть юридически чистой. Это значит, что:
* она не находится в залоге у другой кредитной организации или под арестом по решению суда;
* у неё нет других обременений, которые могут ограничивать права на распоряжение. Например, при ренте жильё передают в собственность с обязательством пожизненно содержать предыдущего владельца;
* бывшие владельцы не проводили незаконных перепланировок. Скажем, не сносили межкомнатные стены или сделали это, но согласовали проект и зарегистрировали результат.

#### Загородная недвижимость
К такому жилью банки выдвигают больший список требований, чем к городскому. Помимо юридической чистоты и аварийности дома, кредиторы смотрят и на другие факторы, которые влияют на ликвидность объекта. 

* **Расположение участка.** Насколько дом удалён от города и есть ли рядом развитая инфраструктура: общественный транспорт, детские сады и школы, больницы и магазины.

* **Близость к отделению банка.** Кредитные организации могут не одобрить ипотеку, если расстояние до дома составляет более 100, а иногда и более 30 километров.

* **Статус земли.** Подойдёт ИЖС, СНТ или ДНТ. А получить кредит на дом в чистом поле, скорее всего, не получится.

* **Наличие всесезонных коммуникаций.** Дом должен быть подключён к электричеству, воде, канализации и отоплению.

* **Качество материалов.** Например, кирпичные и бетонные дома считаются огнестойкими. А вот деревянные могут быть оценены банком как более рискованные.

Чтобы убедиться, что дом и участок соответствуют условиям, кредитная организация может запросить в том числе фотографии объекта. Снимки позволяют наглядно увидеть, в каком состоянии объект и соответствует ли реальность документам. Например, так можно выявить незаконную перепланировку или понять, что дом непригоден для проживания.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cd0745163619b36219e3b2ed2827657c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Важно, чтобы к участку и дому можно было подъехать в любое время года

</Image>

## Какое жильё не подходит под ипотеку
Чаще всего кредиторы не одобряют займы на недвижимость с низкой ликвидностью. Разные банки, в зависимости от своей политики, могут отказать в ипотеке на следующие виды жилья:
* квартиры в домах, которые считаются ветхими и подлежат расселению и сносу;
* квартиры в небольших многоквартирных домах, например на два-три этажа;
* старые частные дома в черте города;
* комнаты в коммунальной квартире;
* объекты с обременениями, например под арестом;
* объекты с незаконной перепланировкой.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6e4b4bf7c0484ad5b4dba0ff18b5f496.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если квартира находится в доме, который считается объектом культурного наследия, банк может потребовать дополнительное согласование и документ «Охранное удостоверение»
</Image>


## Как узнать, подходит ли недвижимость под ипотеку

Точно не стоит доверять в этом вопросе знакомым или собственникам недвижимости. Например, в объявлении продавцы часто указывают, что квартира подходит для ипотеки. Но когда конкретный банк рассмотрит объект, он может отказать в выдаче займа.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14f0ee8776b9a1ca4be92131a916f7db.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>



<Notification>

Самый надёжный способ узнать, подходит ли объект под ипотеку, — это обратиться напрямую в банк или [к специалистам М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Мы поможем найти подходящий вариант и отправим данные сразу в несколько банков. Ответ придёт в течение суток. Вам останется сделать выбор в пользу одной кредитной организации. Далее наши специалисты будут сопровождать сделку на всех этапах и помогут выгодно купить квартиру.

</Notification>


## Краткие выводы

* Чтобы получить ипотеку, требованиям банка должен соответствовать не только заёмщик, но и объект недвижимости.
* У каждой кредитной организации свои критерии. 
* Проще всего получить кредит на ликвидное жильё на вторичном рынке или на новостройки от проверенных застройщиков.
* Чтобы узнать, подходит ли объект под ипотеку, воспользуйтесь помощью специалистов М2.

Покупка